إرتفاع الفائدة يضرب صناديق نمساوية

تحرير: أحمد شرف الدين

قد يكون الارتفاع في أسعار الفائدة العالمية نقطة تحول لعدد من صناديق العقارات النمساوية المفتوحة التي تحدت لسنوات واحدة من أكثر أسواق العقارات اضطرابًا في أوروبا.

وحدّ أكبر صندوقين عقاريين للتجزئة في النمسا، وتديرهما وحدتان تابعتان لبنك أوستريا التابع ليونيكريديت وبنك إرسته غروب، من عمليات الاسترداد الشهر الماضي بعدما أجهدت طلبات الدفع احتياطيات السيولة. وتعهد الاثنان بتسريع مبيعات الأصول.

وتأتي إجراءات التقييد متأخرة بشكل ملحوظ لصناديق بهياكل دفع مرنة محظورة منذ زمن طويل في دول مثل ألمانيا، وتعمل في سوق تواجه رياحًا عقارية معاكسة كبرى منذ سنوات.

والنمسا موطن لواحدة من أكبر حالات الإعسار الجارية في أوروبا: انهيار إمبراطورية رينيه بينكو العقارية بقيمة 23 مليار يورو في 2023. وبلغت نسب القروض المتعثرة لبعض أنواع العقارات التجارية النمساوية أكثر من 14%.

وقال فلوريان بيكرمان، رئيس جمعية المستثمرين النمساوية IVA، إن "التهافت على صناديق العقارات سيضيف ضغطًا على التقييمات في سوق متوترة أصلًا". وأضاف أن الصناديق باعت معظم أصولها الجيدة في السنوات الأخيرة، ومن المشكوك فيه أن يظهر مشترون للباقي.

وواجهت صناديق عقارية في أنحاء أوروبا مشاكل سيولة، تفاقمت مؤخرًا بسبب زيادات أسعار الفائدة من البنك المركزي الأوروبي. وحدّت مجموعة DWS، ذراع إدارة الأصول في دويتشه بنك، من عمليات الاسترداد في صندوقها غروندبيزيتس أوروبا الشهر الماضي.

وفي قلب التطورات الأخيرة عدم تطابق في السيولة بين حق المستثمرين في سحب أموالهم يوميًا بصافي قيمة الأصول، وطبيعة الاستثمارات العقارية طويلة الأجل التي تجعل جمع السيولة بسرعة صعبًا.

ومن المقرر أن تدخل ضمانات طالبت بها الجهات التنظيمية واعتمدتها النمسا في قانون عام 2021 حيز التنفيذ بداية العام المقبل بعد فترة انتقالية طويلة. وستشمل هذه الإجراءات فترة احتفاظ إلزامية لمدة 12 شهرًا للاستثمارات الجديدة، ومرحلة انتظار مماثلة للوصول إلى طلبات الاسترداد.

ومع زيادة تكاليف الاقتراض، التي من المرجح أن تضع مزيدًا من الضغط على أسعار العقارات، بدأ المستثمرون يصطفون لسحب أموالهم، مما أثقل احتياطيات السيولة المدمجة في الصناديق. ويُصنف الصندوقان النمساويان كاستثمارات من أعلى جودة، تُستخدم غالبًا في هياكل الائتمان.

واستثمرت الصناديق بحكمة وحققت عائدًا متوسطًا يتراوح بين 2% و2.4% سنويًا على مدى السنوات العشر الماضية. وكان ذلك أداءً جذابًا لأصل يُفترض أنه يوفر سيولة يومية في سنوات تكاليف الاقتراض السلبية، لكنه فقد جاذبيته مع وصول سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي الأوروبي إلى 2.5%، واحتمال ارتفاعه مجددًا في أقرب وقت الشهر المقبل.

ويدير صندوق ريل إنفست التابع لبنك أوستريا عقارات بقيمة حوالي 2.4 مليار يورو، معظمها في أكبر المدن النمساوية. ويحتفظ صندوق إيموبيلينفوندز التابع لإرسته بأصول بقيمة 1.3 مليار يورو، تشمل حوالي 45% في أصول ألمانية.

وقال مانفريد لينتنر، مدير المخاطر في إرسته إيموبيلين: "منذ إدخال الإجراء، بقيت عمليات الاسترداد عند مستوى مرتفع بشكل مستمر. ولا توجد حاليًا أي مؤشرات على تراجع".

وقال ريل إنفست إنه يتوقع أن تكون إجراءات السيولة مؤقتة فقط، مضيفًا أن إدارة الصندوق تعمل على مبيعات عقارية إضافية لضمان الشروط اللازمة ليتمكن المستثمرون من البيع، وأن شراء أسهم الصندوق ما زال ممكنًا.

ويجري صندوق مفتوح تابع لبنك ليختنشتاين الوطني تصفية محفظته بقيمة 720 مليون يورو منذ تشرين الأول/أكتوبر 2025، بعد فشله في تحسين وضع السيولة خلال 24 شهرًا من تعليق عمليات الاسترداد.

وقالت هيئة الرقابة المالية النمساوية FMA في تعليقات عبر البريد الإلكتروني إن "قيود السيولة في صناديق الاستثمار مصممة أساسًا لحماية المستثمرين. وهي تساعد على ضمان معاملة عادلة ومتساوية للمستثمرين، وتقليل خطر اضطرار الصناديق إلى بيع أصول تحت الضغط لتلبية طلبات الاسترداد".